부동산 양도세 계산 구조.

부동산 양도소득세 계산 구조에 대하여 알아보겠습니다. 

 

 

양도소득세의 기본적인 개념은 시세차익을 보고 부동산을 팔았을 때 시세차익 금액의 규모에 따라서 세율이 정해지기 때문에 시세차익 없이 부동산을 파는 경우에는 양도소득세가 없다고 보시면 됩니다.

국세인 양도소득세는 상당히 복잡한 계산 방식에 의하여 납부세액이 결정됩니다. 
단순히 시세차익뿐만 아니라 보유기간에 따라서도 세율이 달라지며 주택의 경우 몇 채를 가지고 있는지 토지의 경우에는 해당 용도로 사용을 했는지에 따라서 산출 금액이 크게 달라지기도 합니다.

양도소득세에서 가장 중요한 부분이 양도가액과 취득가액, 필요경비(양도차액 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비)입니다. 
양도가액은 실제로 파는 금액으로 실거래 신고 금액을 기준으로 하게 되며 취득가액은 실제 취득한 매매금액 + 취득제세금(취등록세, 국민주택채권 할인료, 인지대) + 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자 상당액이 취득가액에 포함됩니다

필요경비는 부동산 취득 시 부대비용인 부동산 중개 수수료, 등기 법무사 비용, 부동산 양도 시 중개 수수료와 자본적 지출액(발코니 샷시 설치 또는 교체 비용, 보일러 교체 비용, 중문 설치, 욕실 확장, 주방확장, 상하수도 배관 교체 등)이며 영수증을 첨부해야 인정됩니다

양도가액 - 취득가액 - 필요경비까지 계산해서 나온 양도차익 금액에서 부동산 보유기간에 따라 장기보유특별공제를 하게 됩니다.
보유기간 3년부터 6%의 특별공제를 받게 되며 최대 15년 보유하게 되면 최대 30%까지 장기보유특별공제 가능합니다.
1세대 1주택의 경우 3년 이상 거주 및 보유할 경우 최소 20%부터 10년 이상 보유 및 거주할 경우 최대 80%까지 혜택을 받게 됩니다

장기보유특별공제까지 받으신 후 기본공제 연 250만 원을 빼주게 되는데 매년 첫 번째 매도 자산에만 해당되며 기본공제까지 완료되면 과세표준 금액이 나와 세율을 곱해주면 산출 세액이 나오게 됩니다.
부동산은 기본적으로 2년 이상을 보유해야 일반 과세로 전환되며 2년 이하의 단기 보유의 경우 세율이 높습니다.

우리나라 양도소득세율은 2년 이상 보유 시 과세표준 금액에 따라 최소 6% ~ 최대 45%까지 초과 누진세율이 적용되며 구간별 세율을 곱한 후 누진공제 금액을 빼주면 산출 세액이 됩니다.
부동산 단기 보유에 대한 페널티가 있지만 이외에 조정지역에서의 다주택자에 대한 세율 중과 및 비사업용 토지에 대한 10% P 중과 페널티도 있습니다.

감사합니다